Vie. Jul 19th, 2024

Los gimnasios de alta gama ya no son sólo lugares para sudar.

Los más exclusivos ofrecen no sólo equipos de última generación, clases de gimnasia y amplios vestuarios con toallas frías con aroma a eucalipto y finos jabones, sino también “terceros lugares”, lugares fuera del hogar y del trabajo donde las personas pueden socializar y socializar. . Esto significa que los gimnasios ahora también son centros de ocio y espacios para eventos. Estos son salones y spas. Se trata de hoteles y espacios de trabajo. Y estas son guarderías.

En Chelsea Piers en Nueva York, el complejo deportivo y de entretenimiento ubicado a lo largo del río Hudson, los miembros pueden hacer ejercicio antes, entre o después de los entrenamientos en el salón del gimnasio y el espacio de trabajo compartido, que se abre a un techo de 44 pies y vista frente al mar. El gimnasio también organiza eventos, como charlas de autores y clases y talleres creativos para los miembros. Cerca de allí, el gimnasio de alta gama Equinox abrió un hotel en 2019 en Hudson Yards y planea abrir más en América del Norte, Europa y Medio Oriente.

En Life Time, un gimnasio que se anuncia a sí mismo como una versión «club de campo» de un club de salud, los miembros pueden dejar a sus hijos antes de hacer ejercicio pagando una tarifa y, en algunos lugares, pueden obtener descuentos en una oficina privada o en un Herman Miller. oficina dedicada a su espacio de coworking, llamado Life Time Work. Una membresía Life Time Work incluye acceso al gimnasio y le costará desde unos pocos cientos hasta varios miles de dólares por mes, según el tipo de espacio de trabajo que desee y la ubicación.

Los gimnasios, muchos de los cuales alguna vez fueron un servicio adjunto a un hotel o edificio de oficinas, ahora han cambiado la situación y se han convertido en la atracción estrella, ofreciendo habitaciones de hotel y espacios de trabajo como parte de su atractivo. Este tipo de equipamiento requiere mucho espacio, y ahora es el momento perfecto para proyectos que requieren grandes espacios comerciales: un frágil sector inmobiliario comercial con muchas vacantes ha abierto oportunidades para grandes pabellones deportivos, ya que los propietarios necesitan desesperadamente inquilinos ancla que puedan generar tráfico peatonal para ayudar a que sus propiedades residenciales y de oficinas sean más atractivas.

«Hay superficies que nunca antes habían existido: oficinas en el segundo o tercer piso que nunca se habrían creado antes porque era una firma de impuestos o un banco», dijo Sam Bernstein, director de operaciones de Chelsea Piers. “Pero no volverán. El espacio en nuestro mundo está aumentando.

En Nueva York, ciudad conocida por su falta de espacio, la desaparición de grandes almacenes y oficinas ha creado vastos espacios para gimnasios de lujo. Han podido hacerse cargo de grandes espacios comerciales, que van desde aproximadamente 30.000 a 175.000 pies cuadrados, mediante la celebración de contratos de arrendamiento a largo plazo, a menudo antes de que se construyan los espacios.

Equinox tiene 41 ubicaciones en Nueva York con un promedio de alrededor de 43,000 pies cuadrados, en comparación con gimnasios de gama baja como Planet Fitness, alrededor de 15,000 pies cuadrados en promedio, y New York Sports Club, alrededor de 25,000, según Trepp, una empresa de datos de bienes raíces comerciales. , que comparó el tamaño de los gimnasios de Nueva York con los préstamos titulizados.

Las instalaciones deportivas tienen la costumbre de ocupar bienes y espacios no utilizados. Pueden expandirse a espacios que tradicionalmente no son deseables en el mundo inmobiliario, utilizando habitaciones sin ventanas debajo del nivel de la calle como vestuarios o espacios para clases de ejercicio en grupo. Chelsea Piers aprovechó los muelles no utilizados en el lado oeste de Manhattan para construir su complejo emblemático de 150.000 pies cuadrados en 1995, equipado con una piscina de seis carriles de 75 pies; una pared de roca; y tres canchas de baloncesto.

Life Time comenzó en Minnesota en 1992 y hoy cuenta con 1,4 millones de miembros pagos y más de 200 ubicaciones en todo el país, principalmente en los suburbios. Ha ocupado más de 54,000 pies cuadrados en su ubicación Penn 1 en Midtown Manhattan, espacio más que suficiente para sus siete canchas de pickleball y su salón y bar estilo cafetería, donde los miembros pueden tomar cervezas y otras bebidas de barril y observarse unos a otros. jugar. Sus otras ubicaciones en Nueva York tienen un promedio de 41.000 pies cuadrados. Su primer Life Time Work en Nueva York tendrá lugar el próximo año en la Torre de Brooklyn, que también ofrecerá 110.000 pies cuadrados de espacio para sudar.

El precio del próximo espacio en Nueva York aún no se ha determinado, pero Life Time Work en Ardmore, Pensilvania, cobra $588 por la membresía de un salón, $776 por un escritorio y $1,958 por una oficina privada. Una membresía de Chelsea Piers comienza en $220 por mes en Nueva York; la compañía se negó a compartir el número de sus miembros. Equinox no respondió a las solicitudes de entrevista para este artículo.

Life Time y Chelsea Piers pueden conseguir estos grandes espacios en gran parte porque firman contratos de arrendamiento que duran entre 20 y 25 años, con opciones de prórroga al final del plazo del acuerdo. La mayoría de los arrendamientos comerciales en Nueva York duran de cinco a 15 años, y los arrendamientos de oficinas pueden durar hasta 10 años.

«Cuando empiezas a ver estos plazos de arrendamiento muy largos o aquellos con opciones de extensión incorporadas, es porque el desarrollador está pagando costos fijos significativos por adelantado», dijo Cameron LaPoint, profesor asistente de finanzas en la Escuela de Administración de Yale. «Intentan darle forma a la propiedad de una manera que esté hecha a la medida del inquilino».

Esto se puede ver, por ejemplo, en Chelsea Piers en el centro de Brooklyn, donde lo primero que un visitante ve (y huele) es una piscina de tres carriles y 75 pies de altura. Bernstein dijo que el equipo interno de diseño y arquitectura de la empresa trabajó en estrecha colaboración con el desarrollador TF Cornerstone para reforzar la piscina con vigas de acero visibles a través del techo del baño ubicado justo debajo.

El director ejecutivo de Life Time, Bahram Akradi, dijo que la estrategia de la compañía era «tratar de controlar 40, 50 años» en sus espacios existentes. Una vez que expiren sus contratos de arrendamiento actuales, la empresa tiene la opción de extenderlos por 25 años más. Chelsea Piers también tiene la opción de ampliar su acuerdo a sus seis ubicaciones en la ciudad, dijo Bernstein.

Akradi dijo que diseñar un gimnasio Life Time «no era como una tienda Aritzia que se puede convertir en una tienda Alo».

«Es una estructura más compleja, por lo que hay que tener una visión a largo plazo», dijo, refiriéndose al tipo de espacio necesario para todas las comodidades que ofrecen los teatros para deportes de lujo, como canchas de baloncesto y piscinas frías. y grupos. Salas de ejercicios diseñadas para todo, desde yoga caliente hasta clases de spinning.

Para hacer realidad esta visión, Life Time redujo el personal en su sede durante la pandemia y eliminó puestos de ventas y promociones de miembros, lo que permitió que las comodidades del club hablaran por sí solas, dijo Akradi.

Life Time y otros gimnasios de alta gama se han recuperado de tiempos difíciles durante la pandemia, cuando las tasas de membresía cayeron y el 25% de todos los clubes y estudios de fitness cerraron en 2021, según el grupo industrial National Health & Fitness Alliance.

Sin embargo, es difícil predecir si los desarrolladores seguirán gastando mucho en gimnasios, dijo LaPoint, especialmente con contratos de arrendamiento que abarcan décadas. Un área de preocupación que podría poner en peligro el resurgimiento actual es la inflación persistente, dijo Chris Hudgins, analista de investigación de S&P Global Market Intelligence. Destacó las altas cuotas de membresía como problemas potenciales para los clientes si la inflación continúa aumentando.

Pero para Akradi, el negocio iba tan bien que «cuando se miran nuestras cifras para 2024 y 2025», en referencia a los precios de las membresías y las ventas de gimnasios, parecería que la pandemia «nunca sucedió».

«Hemos reinventado la empresa durante este tiempo y es significativamente mejor de lo que era», dijo.