Los propietarios de centros comerciales se encuentran en una situación completamente desconocida: por primera vez en 20 años, la demanda de espacio comercial supera la oferta.
Esa demanda se ha disparado recientemente y, después de años de construcción moderada y depuración de propiedades de bajo rendimiento, se ha topado con un mercado minorista con menos espacio disponible. Las propiedades que sobrevivieron a la purga reclutaron inquilinos que atraerían a más compradores y les darían más motivos para quedarse. Eso significó más restaurantes y lugares que promovieran experiencias recreativas, como el lanzamiento de hachas y, más recientemente, el pickleball. También significó menos espacio para los minoristas tradicionales que no tuvieron tanto éxito, como librerías y marcas de ropa.
Debido a estas medidas, «no hay tantos despidos de inquilinos y los propietarios están creando combinaciones de inquilinos mucho más sólidas», dijo Barrie Scardina, presidente de comercio minorista, arrendamiento de agencias y alianzas para las Américas en Cushman & Wakefield, una empresa de bienes raíces. “Estamos viendo la ocupación más productiva registrada en los últimos 10 años. »
La tasa de desocupación de los centros comerciales es la más baja en dos décadas, un 5,4 por ciento, dijo Cushman & Wakefield en un informe reciente, y la ventaja en las negociaciones de arrendamiento ha pasado de los inquilinos a los propietarios.
Para satisfacer la demanda, los desarrolladores buscan propiedades en dificultades o en quiebra, o incluso ubicaciones donde el comercio minorista sería más adecuado que el uso actual. Partners Capital está convirtiendo un complejo de oficinas de 100.000 pies cuadrados cerca de Las Vegas en un proyecto de 30 millones de dólares, llamado The Cliff, que incluirá restaurantes, tiendas, operadores de salud y bienestar, entretenimiento y un bar central. Este es un cambio con respecto a lo que el desarrollador estaba haciendo hace apenas unos años, cuando vendió gran parte de su cartera de centros comerciales y cambió su enfoque a edificios industriales que albergan inquilinos como proveedores de logística, dijo Bobby Khorshidi, presidente de la compañía.
La decisión de Partners Capital ilustra cómo ha cambiado la suerte de los edificios de oficinas y centros comerciales.
David Larcher, director ejecutivo de Vestar, un desarrollador de Phoenix que planea varios proyectos, incluida la segunda fase del Vineyard Towne Center, un centro comercial de 260,000 pies cuadrados en Queen Creek, Arizona, dijo que la pandemia ha sido «buena para las ventas minoristas». «
«Había una gran cantidad de espacio abandonado convertido a otros usos, y los minoristas con demasiadas deudas que deseaban sobrevivir fueron eliminados», dijo.
Si bien la pandemia puede haber acelerado el repunte, está respaldado por un cambio que comenzó hace más de una década. Después de la crisis financiera y la recesión de 2009, y en medio del crecimiento del comercio electrónico, las quiebras de los minoristas provocaron un exceso de espacio que llevó a muchos inversores a vender o convertir centros comerciales y recurrir a oficinas, apartamentos y almacenes. El espacio de los centros comerciales, que había aumentado de 2006 a 2009, comenzó a disminuir, principalmente en dos oleadas, primero de 2009 a 2016 y luego nuevamente durante la pandemia.
Los centros comerciales que aún existían cambiaron de estrategia para satisfacer los cambiantes gustos de los consumidores, y los propietarios trajeron inquilinos de alto tráfico, incluidos restaurantes y centros de entretenimiento, operadores de gimnasios, servicios de boutiques, áreas de reunión pública e instalaciones médicas.
En algunos casos, los desarrolladores están agregando apartamentos, tiendas de comestibles, hoteles y oficinas, al tiempo que reducen el exceso de espacio para tiendas.
Trademark Property Company planea remodelar un centro de 470,000 pies cuadrados en Arlington, Texas, reduciendo el espacio comercial a aproximadamente la mitad y agregando usos de oficina, residencial, hotelero y de entretenimiento.
De manera similar, Shopoff Realty Investments planea convertir Macy's y Sears desocupados que albergan el Westminster Mall en el sur de Los Ángeles en viviendas y alrededor de 25,000 pies cuadrados de espacio para venta minorista de alimentos, como restaurantes. El proyecto es parte de la estrategia de la empresa para comprar y convertir propiedades comerciales en dificultades. Por lo general, eso reduce el espacio de las tiendas entre un 60 y un 90 por ciento, dijo Bill Shopoff, fundador de la empresa con sede en Irvine, California.
«Hay suficientes oportunidades de este tipo para mantener nuestro oleoducto bien abastecido durante varios años», dijo.
Los centros al aire libre en mercados de alto crecimiento como Phoenix, Nashville y Austin, Texas, están impulsando este resurgimiento, dijeron Scardina de Cushman y otros expertos de la industria. Los centros comerciales de lujo también tienen plazas vacantes limitadas, añadió.
El sector también ha experimentado un repunte de la demanda en los últimos años, ya que las compras en persona han experimentado un ligero resurgimiento y más minoristas han comenzado a utilizar las tiendas como puntos de distribución. A nivel nacional, la tasa de alquiler promedio de casi $24 por pie cuadrado en el primer trimestre de este año fue casi un 4% más alta que el año anterior. En algunos casos, los propietarios pueden aumentar las tarifas de los nuevos arrendamientos en más del 30 por ciento con respecto al contrato anterior, dijo Terry Montesi, fundador de Trademark Property Company, un desarrollador de bienes raíces comerciales y de uso mixto en Fort Worth.
El contexto actual está reavivando el interés de los inversores. A medida que las propiedades comerciales han caído en desgracia, sus valores generalmente no han aumentado tanto como los apartamentos y almacenes en los últimos años. Como resultado, los centros comerciales pueden generar un retorno atractivo en relación con activos más caros en una era de tasas de interés persistentemente altas.
“Los fundamentos del sector inmobiliario minorista son los más sólidos de mi carrera”, dijo Montesi, quien fundó Trademark en 1992. “Los mercados financieros no se han adaptado completamente al comercio minorista, pero se están calentando.
Pero un puñado de amenazas podrían descarrilar esos buenos tiempos. Lo más notable, dicen los expertos de la industria, es que los consumidores se sienten presionados por la inflación y han recortado el gasto discrecional, como se informó recientemente en los resultados trimestrales de Walmart y Target. Los propietarios y minoristas de centros comerciales enfrentan tasas de interés más altas, así como costos de construcción y seguros cada vez mayores, todo lo cual eleva los gastos de ocupación.
Los inversores también están observando a los minoristas en dificultades, a medida que más tiendas de ropa como Express y Rue21 se declaran en quiebra y grandes minoristas como Macy's y Walmart cierran ubicaciones de bajo rendimiento.
Mientras tanto, a los centros comerciales les está yendo mejor que en mucho tiempo y el espacio vacante a menudo es rápidamente ocupado por otros inquilinos.
Durante la pandemia, el desarrollador NewMark Merrill aseguró compromisos de prearrendamiento para el 100% de su proyecto Rialto Village, un centro de 96,000 pies cuadrados que abrió el año pasado en la región Inland Empire de California, dijo Sanford Sigal, director gerente del grupo. Hace una década, los compromisos previos al arrendamiento normalmente ocupaban entre el 65 y el 70 por ciento de un centro, dijo.
«Cada vez que iba a una fiesta y le contaba a alguien que trabajaba en el negocio de los centros comerciales, la gente decía: '¡Oh, pobrecita!'», dijo Sigal, quien compró cuatro centros comerciales en Chicago por unos 100 millones de dólares este año. “Por tanto, la idea de recibir llamadas de corredores al día siguiente del anuncio del cierre de una tienda es muy inusual. Quizás seamos las cucarachas del evento de extinción de la Tierra.